อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) คำนวณอย่างไรให้ชัวร์?

 

      นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน

1. Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ก่อนหักค่าใช้จ่าย
   วิธีนี้เหมาะกับการคำนวณอย่างง่าย ๆ โดยคิดว่าเราจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                           ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
 

เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเงิน 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หากไม่หักค่าใช้จ่ายเลยจะได้รับค่าเช่า 12 เดือนเท่ากับ 216,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณตามสูตรด้านบนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6.75% ต่อปี ดูเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนสูง แต่อัตรานี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับต่ำลงกว่าที่คาดหวังไว้อีก

2. Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หลังหักค่าใช้จ่าย

วิธีนี้เหมาะกับคนที่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยมีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่านายหน้า (ค่าเช่า 1 เดือน) และค่าส่วนกลางเป็นต้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
                    ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท เมื่อนำมาคิดรายได้จากการเช่า จะหักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะได้ รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย 5.62 % ต่อปี

3. Cash on Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่าตามเกณฑ์เงินสด
   วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ทำให้เราสร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี) x 100
                    เงินสดที่จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 7แสนบาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (180,000 – 168,000) x 100
                                                            700,000

Cash on Cash Rental Yield = 1.71%

            อัตราผลตอบแทนในเคสนี้ดูต่ำมากเมื่อเทียบกับ Rental yield ในข้อ 1 และ 2 นั่นเพราะ คอนโดห้องนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น เนื่องจาก มีค่าใช้จ่ายเงินสดในวันที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มากต้องพร้อมจะลงทุนและถือระยะยาว อีกทั้งรายได้จากค่าเช่ายังไม่สูงนัก เพียงพอที่จะมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดได้เท่านั้น แต่จะทำกำไรจริงๆ หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้นนั่นเอง

หากคุณอยากทำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield แบบง่าย ๆ ลองสร้างแผนการลงทุนสำหรับยูนิตกับ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ ได้ที่นี่!


Keyword: Rental Yield, อัตราผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1140

Capital Gain คืออะไร? นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้!

 

Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา เมื่อเราซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้น เราจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคานี้ นักลงทุนอสังหาฯ มักจะสนใจผลตอบแทน 2 ส่วน คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ซึ่งจะทยอยได้รับระหว่างที่เราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และ กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ที่จะได้รับเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเราอาจไม่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่ามากนัก แต่คาดว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในวันที่ขายมากเป็นพิเศษ

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มาเมื่อ 19 ปีที่แล้วนำมาขายในปัจจุบัน เราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) สูงมาก จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ราคาที่ดิน ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 158.2% ในรอบ 19 ปี (พ.ศ. 2541-2561) หรือเติบโตปีละ 8.32% หมายความว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคา 200,000 บาทต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาท เมื่อ 19 ปีที่แล้วปัจจุบันอาจมีมูลค่าสูงถึง 310,640 บาทต่อตารางวา หรือ 248.5 ล้านบาท ได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) มากถึง 88.5 ล้านบาทเลยทีเดียว! เรียกได้ว่าไม่ต้องปล่อยเช่าเลยก็ได้กำไรมาก ๆ แต่ปัจจุบันจะไม่ปล่อยเช่าเลยไม่ได้แล้วเพราะคุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อปีในอัตราที่สูงขึ้น เพราะฉะนั้นจึงมีเศรษฐีที่ดินหลายรายปลูกผักบนพื้นที่โบว์แดงเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีราคาแพงนั่นเอง หากคุณอยากรู้ว่าคุณต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ คลิก
คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออนไลน์ ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ฝนตกไม่ทั่วฟ้า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ต่างกัน และมีอัตราการเติบโตไม่เท่ากัน บางพื้นที่นอกจากที่ดินจะราคาต่ำแล้วราคาก็แทบจะไม่เติบโตเลย เช่น ที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาต่ำ พื้นที่ผังเมืองสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามาก เป็นต้น หากคุณต้องการตรวจสอบราคาตลาดที่ดิน มูลค่าที่ดินในแต่ละทำเลรอบกรุงเทพมหานครและปริมนฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่าง ๆ อ่านเพิ่มเติมที่นี่

      เนื่องจากเราไม่อาจฟันธงได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราถือไว้ในมือ จะทำกำไรในอนาคตได้มากแค่ไหน เราจึงต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เผื่อใจไว้บ้างว่าอาจจะไม่ได้กำไรมากนัก จะได้ไม่ลงทุนสูงเกินไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมา ด้วยการทำ Scenario Analysis หรือ Sensitivity Analysis อย่างง่าย ๆ เช่น ลองตั้งสมมุติฐานว่ามีความเป็นไปได้ 3 อย่างในอนาคต คือ

1. Worst case กรณีแย่ที่สุดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพิ่มขึ้นเลย (เติบโต 0%ต่อปี)

2. Base case กรณีที่เป็นไปได้สูง คือ ราคาเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี (ปรับตัวเลขตามประเภทอสังหา เช่น ที่ดินบางทำเลราคาอาจเพิ่มขึ้นมาก ส่วนคอนโดนั้นมีค่าเสื่อมราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก)

3. Best Case กรณีที่ดีที่สุด คือ ราคาเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ)

      เมื่อตั้งสมมุติฐานเช่นนี้เราก็คิดได้แล้วว่า คอนโดที่เราซื้อมาในราคา 3 ล้านบาทแล้วต้องการขายในปีที่10 ปี ถ้า Worst case ราคามันอาจจะไม่เพิ่มขึ้นเลย เราจะได้รับผลตอบแทนทางอื่น เช่น ผลตอบแทนจากการเช่าที่ทำให้คุ้มค่าต่อการลงทุนไหม? ถ้าเป็น Base case ที่เราคิดว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.43 ล้านบาท เท่ากับว่าได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 4.3 แสนบาท ส่วนในกรณี Best case เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.91 ล้านบาท เท่ากับว่าเราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 9.1 แสนบาทเลยทีเดียว

      จะเห็นได้ว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ต่างกันเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gain) ผันผวนไปได้มากทีเดียว หากในอนาคตเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ เกิดการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่ของคุณ ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตต่ำ หรือ สูงต่างกันได้

      คุณสามารถใช้งาน FEASY ได้ฟรีเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ว่าจะเป็น Rental Yield, Capital gain หรือดูความผันผวนผ่าน Scenario Analysis ได้ง่าย ๆ เพียงกรอกข้อมูลไม่กี่ข้อ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ จะประมวลผลข้อมูลของคุณด้วยโมเดลการคำนวณของเรา ประกอบกับข้อมูลตลาดอสังหาฯ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สมัครเพื่อใช้งานฟรี ได้ที่นี่

Keyword: Capital Gain, ลงทุนอสังหา, ผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#นักพัฒนาอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1139

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

 

        นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง

       ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทปรับตัวลดลง โดยมีรายละเอียดดังนี้

โรงงาน

ถึงแม้อุตสาหกรรมในประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังจากการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ตลาดโลจิสติกส์ และการซื้อขายสินค้าออนไลน์ที่กำลังเติบโตอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ และมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต (หลังปี 2563) เป็นโอกาสของตลาดใหม่ ๆ ในธุรกิจทีี่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาด Modern Logistic Property (MLP) และตลาด Multi users เป็นต้น

ศูนย์การค้า

จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนสูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจออนไลน์ น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง

อาคารสำนักงาน

ถึงแม่ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนของตลาดอาคารสำนักงานจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปัจจุบันอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ที่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่น้อย ทำให้อาคารเดิมมีแนวโน้มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ รวมทั้งมีการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าเมื่อไม่มีอุปทานใหม่ ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นปีแรก อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลก

เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

ในปี 2557-2558 ผลตอบแทนทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิด AEC และมีการปรับการให้บริการเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรม อย่างไรก็ตามในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายทำให้เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งเปิดให้บริการรายวันได้ยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

อะพาร์ตเมนต์

ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่อะพาร์ตเมนต์สำหรับคนไทยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนลดลง เนื่องจากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม และต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก

โรงแรม

ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า และการระบาดของไวรัสโคโรน่าในช่วงต้นปี 2563 คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ชะลอตัวลงมาก นอกจากนี้ตลาดมีแนวโน้มลงทุนโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น แต่ก็มีการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่มีใบอนุญาต (กฎกระทรวงฯ ปี 2559 กำหนดให้ดำเนินการให้ถูกต้องในปี 2564) อาจส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง 20-30% เนื่องจากกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่สามารถขออนุญาตโรงแรมได้ต้องออกจากตลาดไป

            อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯ และปริมนฑล ซึ่งทำให้เราเห็นภาพแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ย่อย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเกรด (Segmentation) รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ

เพื่อความสะดวกของนักลงทุนอสังหาฯ FEASY ได้พัฒนากราฟคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เป็นเวลา 30 ปี แบบอัตโนมัติ โดยคำนวณจากต้นทุนราคาทีดินของคุณ ประกอบกับข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เพื่อให้คุณเข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ง่ายดาย และสามารถนำไปปรับใช้กับสถานการณ์จริงได้

คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อัตโนมัติ สมัครใช้งาน ฟรี!

Keyword: ลงทุนอสังหา, อัตราผลตอบแทน, โรงแรม, อะพาร์ตเมนต์

#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน#โรงแรม#อะพาร์ตเมนต์

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1138

เจาะลึก! 5 อันดับ บ้านคอนโด ทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ ขายดีสวนกระแส

 

       ผลกระทบจากโควิด และเศรษฐกิจโลกทำให้กำลังซื้อทั้งในไทยและต่างชาติหายไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน-คอนโดหลายที่จึงขายไม่ค่อยออก ต้องจัดโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกอย่างรวดเร็ว จะว่าอสังหาฯ ช่วงนี้ซบเซาก็ว่าได้ แต่ก็มีบางทำเล บางโครงการที่ยังไปต่อได้ Demand ยังสูงกว่า Supply ในตลาด ถึงขั้นที่เรียกว่าขายดีสวนกระแสเลยทีเดียว เรามาดูข้อมูลตลาดอสังหาฯ กลางปี พ.ศ. 2563 จากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563)

       มาดูกันว่า บ้าน-คอนโดทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ที่ยังขายดีสวนกระแส อัตราการขายเฉลี่ย (Sold Average) มากกว่า 20% ต่อเดือน ทั้งที่ปกติแล้วอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอาจอยู่ที่ราว 2-5% ตลอดระยะเวลาที่เปิดขาย เช่น คอนโดอาจใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี ถ้ามี 100 หน่วยก็จะขายได้เฉลี่ย 2-5 หน่วยต่อเดือนนั่นเอง โดยที่ช่วงแรกๆ อาจจะขายดี ขายได้เดือนละ 20-30% แต่หลังจากนั้นจะค่อยๆ ชะลอลง จนกว่าจะขายหมด ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่สูงนั่นเอง

อันดับที่1: คอนโด ทำเลคลองสาน ระดับราคา 10 -20 ล้านบาทอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน

       ทำเลคลองสานอยู่ฝั่งธนบุรี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีศูนย์การค้า Icon Siam ในทำเลนี้ด้วย เมื่อดูข้อมูลตลาดจากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563) จะพบว่ามีอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน! ถ้ามีคอนโดอยู่ 100 หน่วย จะใช้เวลาขายไม่ถึง 1 เดือนก็ขายได้หมดแล้ว แสดงว่าขายหมดเร็วมาก เป็นเพราะมีโครงการที่ขายดีเป็นพิเศษเปิดตัวในทำเลดังกล่าว ถึงแม้ระดับราคาจะแพงถึง 10 – 20 ล้านแต่เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ถือว่าคุ้มค่า อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดมากนัก อีกทั้ง Supply คอนโดระดับราคานี้อาจมีน้อยกว่า Demand ทำให้โครงการขายหมดได้ในเวลาไม่นาน

       ไม่ใช่ว่าคอนโด ในคลองสาน ทุกระดับราคาจะขายดี หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” พัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเล คลองสาน แล้วจะพบว่า คอนโดในทำเลนี้ ระดับราคาอื่น มีอัตราการขายอยู่ราว 2.1% – 14.7% โดยที่คอนโดในช่วงราคา 3 ล้านขึ้นไปจะขายได้ดีกว่า อัตราการขายมากกว่า 10% ทั้ง ๆ ที่สัดส่วนอุปทานเหลือขาย (แผนภูมิวงกลม) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (คอนโด 1-2 ล้านบาท 19.2% และ คอนโด 2-3 ล้านบาท 55%) แสดงว่าของที่ยังเหลือส่วนใหญ่เป็นของราคาไม่แพง ในขณะที่ของแพงขายได้ดี ระบายสต๊อกได้มากกว่า อาจเป็นเพราะว่ากำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

คุณก็วิเคราะห์ที่ดินเองได้ แค่สมัครสมาชิกฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register (แพคเกจฟรี วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง)

อัพเกรดแพคเกจ Personal เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี

– เพิ่มที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวน
– Workshop กลุ่มย่อย เรียนรู้จากเคสจริง
– ดูราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเล (สำหรับเปรียเทียบแต่ละทำเล ไม่สะท้อนราคารายแปลง)

อันดับที่ 2: คอนโด ทำเลบางบัวทอง ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท อัตราการขาย 32.5% ต่อเดือน

       ทำเลบางบัวทองครอบคลุมพื้นที่ เซนทรัลเวสต์เกท IKEA บางใหญ่ และปลายสายของ MRT รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงคลองบางไผ่-เตาปูน) มีคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จำนวนไม่มาก เราจะพบว่านอกจากอัตราการขายของคอนโดราคา 3-5 ล้านจะสูงถึง 32.5% ต่อเดือนแล้ว ยังไม่มี Supply คอนโดในระดับราคานี้เหลืออยู่อีกด้วย (แผนภูมิวงกลม) ของที่เหลือขายตอนนี้คือคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เป็นไปได้ว่า คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน ผลิตออกมาน้อย เมื่อเทียบกับ demand ของผู้ซื้อที่สูงกว่า จึงขายหมดเร็ว

อันดับที่ 3:  ทาวน์เฮาส์ ทำเล ศรีนครินทร์-อุดมสุข ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 32.4% ต่อเดือน

       บริเวณสวนหลวง ร.9 มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสำโรง และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สถานีพัฒนาการ ทำให้ทำเลนี้มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมเกิดขึ้นมามากมาย จะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ราคาแพง 5-10 ล้านบาท/หลัง ขายดีมาก เพราะอัตราการขายสูงถึง 32.4% และยังไม่มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกด้วย (ค่าของช่วง 5-10 ล้านบาทในแผนภูมิวงกลมเป็น 0%)  ในขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้าน และ 3-5 ล้าน ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง 6.4% – 7% แสดงว่ามีความต้องการสูงกว่าอุปทานในตลาด อาจมีอุปทานในตลาดน้อยนั่นเอง

อันดับที่ 4:  คอนโด ทำเล บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน

       ทำเลบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงเตาปูน-ท่าพระ) ที่เพิ่งเปิดให้บริการปลายปี 62 ทำให้มีโครงการอสังหาเกิดขึ้นมากมาย โดยคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาทขายดีมาก ด้วยอัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน ส่วนคอนโดราคาต่ำลงมาหน่อย 3-5 ล้านบาทเองก็ขายดีด้วยอัตราการขาย 19.3% ต่อเดือน ในขณะที่คอนโดราคาต่ำลงมา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขายน้อยลงมา และยังเหลืออุปทานในตลาดมากถึง 60% (แผนภูมิวงกลม) แสดงว่าคอนโดราคาแพงอาจมีความต้องการสูง ในขณะที่อุปทานน้อยกว่าทำให้ขายออกได้เร็ว และเหลือขายน้อย

อันดับที่ 5:  คอนโด ทำเล เจ้าคุณทหาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อัตราการขาย 22.5% ต่อเดือน

       ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ตั้งแต่บริเวณมีนบุรี ถนนรามคำแหง ที่มีรถไฟฟ้าสองสายกำลังจะพาดผ่าน คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2566 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2564 ลงใต้ไปจนถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สาเหตุที่ทำให้ คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ขายดี โดยมีอัตราการขายสูงถึง 22.5% ต่อเดือน เป็นเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บริเวณมีนบุรี ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าที่สายสีส้ม และ ชมพู เป็นคอนโดสูง High-rise ตึกแรกในย่านมีนบุรี ทำให้ขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เหลือคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทในทำเลเพียง 20 หน่วยเท่านั้น (แผนภูมิวงกลม)

       หากใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลไหน กำลังมองหาโอกาส ว่าจะเก็บไว้ ขายต่อ หรือนำไปลงทุนพัฒนาอย่างไร Feasy ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายทำเล รายประเภทอสังหาฯ จากข้อมูลตลาดที่ได้รับการเก็บข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อัพเดททุกครึ่งปี แค่คุณ “เพิ่มที่ดิน” ก็สามารถดูศักยภาพที่ดินรายแปลง แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” เพื่อดูข้อมูลตลาด ราคาเฉลี่ย อัตราการขายในทำเล คู่แข่งในทำเล และคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่รับได้หากจะพัฒนาที่ดินเป็นโครงการจัดสรรแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม

Keywords: อัตราการขาย, ขายดี,

#ตลาดอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1281

เจาะลึก! 5 อันดับ บ้านคอนโด ทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ ขายดีสวนกระแส

 

       ผลกระทบจากโควิด และเศรษฐกิจโลกทำให้กำลังซื้อทั้งในไทยและต่างชาติหายไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน-คอนโดหลายที่จึงขายไม่ค่อยออก ต้องจัดโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกอย่างรวดเร็ว จะว่าอสังหาฯ ช่วงนี้ซบเซาก็ว่าได้ แต่ก็มีบางทำเล บางโครงการที่ยังไปต่อได้ Demand ยังสูงกว่า Supply ในตลาด ถึงขั้นที่เรียกว่าขายดีสวนกระแสเลยทีเดียว เรามาดูข้อมูลตลาดอสังหาฯ กลางปี พ.ศ. 2563 จากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563)

       มาดูกันว่า บ้าน-คอนโดทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ที่ยังขายดีสวนกระแส อัตราการขายเฉลี่ย (Sold Average) มากกว่า 20% ต่อเดือน ทั้งที่ปกติแล้วอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอาจอยู่ที่ราว 2-5% ตลอดระยะเวลาที่เปิดขาย เช่น คอนโดอาจใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี ถ้ามี 100 หน่วยก็จะขายได้เฉลี่ย 2-5 หน่วยต่อเดือนนั่นเอง โดยที่ช่วงแรกๆ อาจจะขายดี ขายได้เดือนละ 20-30% แต่หลังจากนั้นจะค่อยๆ ชะลอลง จนกว่าจะขายหมด ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่สูงนั่นเอง

อันดับที่1: คอนโด ทำเลคลองสาน ระดับราคา 10 -20 ล้านบาทอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน

       ทำเลคลองสานอยู่ฝั่งธนบุรี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีศูนย์การค้า Icon Siam ในทำเลนี้ด้วย เมื่อดูข้อมูลตลาดจากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563) จะพบว่ามีอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน! ถ้ามีคอนโดอยู่ 100 หน่วย จะใช้เวลาขายไม่ถึง 1 เดือนก็ขายได้หมดแล้ว แสดงว่าขายหมดเร็วมาก เป็นเพราะมีโครงการที่ขายดีเป็นพิเศษเปิดตัวในทำเลดังกล่าว ถึงแม้ระดับราคาจะแพงถึง 10 – 20 ล้านแต่เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ถือว่าคุ้มค่า อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดมากนัก อีกทั้ง Supply คอนโดระดับราคานี้อาจมีน้อยกว่า Demand ทำให้โครงการขายหมดได้ในเวลาไม่นาน

       ไม่ใช่ว่าคอนโด ในคลองสาน ทุกระดับราคาจะขายดี หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” พัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเล คลองสาน แล้วจะพบว่า คอนโดในทำเลนี้ ระดับราคาอื่น มีอัตราการขายอยู่ราว 2.1% – 14.7% โดยที่คอนโดในช่วงราคา 3 ล้านขึ้นไปจะขายได้ดีกว่า อัตราการขายมากกว่า 10% ทั้ง ๆ ที่สัดส่วนอุปทานเหลือขาย (แผนภูมิวงกลม) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (คอนโด 1-2 ล้านบาท 19.2% และ คอนโด 2-3 ล้านบาท 55%) แสดงว่าของที่ยังเหลือส่วนใหญ่เป็นของราคาไม่แพง ในขณะที่ของแพงขายได้ดี ระบายสต๊อกได้มากกว่า อาจเป็นเพราะว่ากำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

คุณก็วิเคราะห์ที่ดินเองได้ แค่สมัครสมาชิกฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register (แพคเกจฟรี วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง)

อัพเกรดแพคเกจ Personal เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี

– เพิ่มที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวน
– Workshop กลุ่มย่อย เรียนรู้จากเคสจริง
– ดูราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเล (สำหรับเปรียเทียบแต่ละทำเล ไม่สะท้อนราคารายแปลง)

อันดับที่ 2: คอนโด ทำเลบางบัวทอง ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท อัตราการขาย 32.5% ต่อเดือน

       ทำเลบางบัวทองครอบคลุมพื้นที่ เซนทรัลเวสต์เกท IKEA บางใหญ่ และปลายสายของ MRT รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงคลองบางไผ่-เตาปูน) มีคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จำนวนไม่มาก เราจะพบว่านอกจากอัตราการขายของคอนโดราคา 3-5 ล้านจะสูงถึง 32.5% ต่อเดือนแล้ว ยังไม่มี Supply คอนโดในระดับราคานี้เหลืออยู่อีกด้วย (แผนภูมิวงกลม) ของที่เหลือขายตอนนี้คือคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เป็นไปได้ว่า คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน ผลิตออกมาน้อย เมื่อเทียบกับ demand ของผู้ซื้อที่สูงกว่า จึงขายหมดเร็ว

อันดับที่ 3:  ทาวน์เฮาส์ ทำเล ศรีนครินทร์-อุดมสุข ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 32.4% ต่อเดือน

       บริเวณสวนหลวง ร.9 มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสำโรง และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สถานีพัฒนาการ ทำให้ทำเลนี้มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมเกิดขึ้นมามากมาย จะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ราคาแพง 5-10 ล้านบาท/หลัง ขายดีมาก เพราะอัตราการขายสูงถึง 32.4% และยังไม่มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกด้วย (ค่าของช่วง 5-10 ล้านบาทในแผนภูมิวงกลมเป็น 0%)  ในขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้าน และ 3-5 ล้าน ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง 6.4% – 7% แสดงว่ามีความต้องการสูงกว่าอุปทานในตลาด อาจมีอุปทานในตลาดน้อยนั่นเอง

อันดับที่ 4:  คอนโด ทำเล บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน

       ทำเลบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงเตาปูน-ท่าพระ) ที่เพิ่งเปิดให้บริการปลายปี 62 ทำให้มีโครงการอสังหาเกิดขึ้นมากมาย โดยคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาทขายดีมาก ด้วยอัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน ส่วนคอนโดราคาต่ำลงมาหน่อย 3-5 ล้านบาทเองก็ขายดีด้วยอัตราการขาย 19.3% ต่อเดือน ในขณะที่คอนโดราคาต่ำลงมา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขายน้อยลงมา และยังเหลืออุปทานในตลาดมากถึง 60% (แผนภูมิวงกลม) แสดงว่าคอนโดราคาแพงอาจมีความต้องการสูง ในขณะที่อุปทานน้อยกว่าทำให้ขายออกได้เร็ว และเหลือขายน้อย

อันดับที่ 5:  คอนโด ทำเล เจ้าคุณทหาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อัตราการขาย 22.5% ต่อเดือน

       ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ตั้งแต่บริเวณมีนบุรี ถนนรามคำแหง ที่มีรถไฟฟ้าสองสายกำลังจะพาดผ่าน คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2566 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2564 ลงใต้ไปจนถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สาเหตุที่ทำให้ คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ขายดี โดยมีอัตราการขายสูงถึง 22.5% ต่อเดือน เป็นเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บริเวณมีนบุรี ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าที่สายสีส้ม และ ชมพู เป็นคอนโดสูง High-rise ตึกแรกในย่านมีนบุรี ทำให้ขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เหลือคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทในทำเลเพียง 20 หน่วยเท่านั้น (แผนภูมิวงกลม)

       หากใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลไหน กำลังมองหาโอกาส ว่าจะเก็บไว้ ขายต่อ หรือนำไปลงทุนพัฒนาอย่างไร Feasy ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายทำเล รายประเภทอสังหาฯ จากข้อมูลตลาดที่ได้รับการเก็บข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อัพเดททุกครึ่งปี แค่คุณ “เพิ่มที่ดิน” ก็สามารถดูศักยภาพที่ดินรายแปลง แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” เพื่อดูข้อมูลตลาด ราคาเฉลี่ย อัตราการขายในทำเล คู่แข่งในทำเล และคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่รับได้หากจะพัฒนาที่ดินเป็นโครงการจัดสรรแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม

Keywords: อัตราการขาย, ขายดี,

#ตลาดอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1281

เจาะลึก! 5 อันดับ บ้านคอนโด ทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ ขายดีสวนกระแส

 

       ผลกระทบจากโควิด และเศรษฐกิจโลกทำให้กำลังซื้อทั้งในไทยและต่างชาติหายไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน-คอนโดหลายที่จึงขายไม่ค่อยออก ต้องจัดโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกอย่างรวดเร็ว จะว่าอสังหาฯ ช่วงนี้ซบเซาก็ว่าได้ แต่ก็มีบางทำเล บางโครงการที่ยังไปต่อได้ Demand ยังสูงกว่า Supply ในตลาด ถึงขั้นที่เรียกว่าขายดีสวนกระแสเลยทีเดียว เรามาดูข้อมูลตลาดอสังหาฯ กลางปี พ.ศ. 2563 จากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563)

       มาดูกันว่า บ้าน-คอนโดทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ที่ยังขายดีสวนกระแส อัตราการขายเฉลี่ย (Sold Average) มากกว่า 20% ต่อเดือน ทั้งที่ปกติแล้วอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอาจอยู่ที่ราว 2-5% ตลอดระยะเวลาที่เปิดขาย เช่น คอนโดอาจใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี ถ้ามี 100 หน่วยก็จะขายได้เฉลี่ย 2-5 หน่วยต่อเดือนนั่นเอง โดยที่ช่วงแรกๆ อาจจะขายดี ขายได้เดือนละ 20-30% แต่หลังจากนั้นจะค่อยๆ ชะลอลง จนกว่าจะขายหมด ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่สูงนั่นเอง

อันดับที่1: คอนโด ทำเลคลองสาน ระดับราคา 10 -20 ล้านบาทอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน

       ทำเลคลองสานอยู่ฝั่งธนบุรี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีศูนย์การค้า Icon Siam ในทำเลนี้ด้วย เมื่อดูข้อมูลตลาดจากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563) จะพบว่ามีอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน! ถ้ามีคอนโดอยู่ 100 หน่วย จะใช้เวลาขายไม่ถึง 1 เดือนก็ขายได้หมดแล้ว แสดงว่าขายหมดเร็วมาก เป็นเพราะมีโครงการที่ขายดีเป็นพิเศษเปิดตัวในทำเลดังกล่าว ถึงแม้ระดับราคาจะแพงถึง 10 – 20 ล้านแต่เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ถือว่าคุ้มค่า อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดมากนัก อีกทั้ง Supply คอนโดระดับราคานี้อาจมีน้อยกว่า Demand ทำให้โครงการขายหมดได้ในเวลาไม่นาน

       ไม่ใช่ว่าคอนโด ในคลองสาน ทุกระดับราคาจะขายดี หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” พัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเล คลองสาน แล้วจะพบว่า คอนโดในทำเลนี้ ระดับราคาอื่น มีอัตราการขายอยู่ราว 2.1% – 14.7% โดยที่คอนโดในช่วงราคา 3 ล้านขึ้นไปจะขายได้ดีกว่า อัตราการขายมากกว่า 10% ทั้ง ๆ ที่สัดส่วนอุปทานเหลือขาย (แผนภูมิวงกลม) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (คอนโด 1-2 ล้านบาท 19.2% และ คอนโด 2-3 ล้านบาท 55%) แสดงว่าของที่ยังเหลือส่วนใหญ่เป็นของราคาไม่แพง ในขณะที่ของแพงขายได้ดี ระบายสต๊อกได้มากกว่า อาจเป็นเพราะว่ากำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

คุณก็วิเคราะห์ที่ดินเองได้ แค่สมัครสมาชิกฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register (แพคเกจฟรี วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง)

อัพเกรดแพคเกจ Personal เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี

– เพิ่มที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวน
– Workshop กลุ่มย่อย เรียนรู้จากเคสจริง
– ดูราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเล (สำหรับเปรียเทียบแต่ละทำเล ไม่สะท้อนราคารายแปลง)

อันดับที่ 2: คอนโด ทำเลบางบัวทอง ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท อัตราการขาย 32.5% ต่อเดือน

       ทำเลบางบัวทองครอบคลุมพื้นที่ เซนทรัลเวสต์เกท IKEA บางใหญ่ และปลายสายของ MRT รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงคลองบางไผ่-เตาปูน) มีคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จำนวนไม่มาก เราจะพบว่านอกจากอัตราการขายของคอนโดราคา 3-5 ล้านจะสูงถึง 32.5% ต่อเดือนแล้ว ยังไม่มี Supply คอนโดในระดับราคานี้เหลืออยู่อีกด้วย (แผนภูมิวงกลม) ของที่เหลือขายตอนนี้คือคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เป็นไปได้ว่า คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน ผลิตออกมาน้อย เมื่อเทียบกับ demand ของผู้ซื้อที่สูงกว่า จึงขายหมดเร็ว

อันดับที่ 3:  ทาวน์เฮาส์ ทำเล ศรีนครินทร์-อุดมสุข ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 32.4% ต่อเดือน

       บริเวณสวนหลวง ร.9 มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสำโรง และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สถานีพัฒนาการ ทำให้ทำเลนี้มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมเกิดขึ้นมามากมาย จะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ราคาแพง 5-10 ล้านบาท/หลัง ขายดีมาก เพราะอัตราการขายสูงถึง 32.4% และยังไม่มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกด้วย (ค่าของช่วง 5-10 ล้านบาทในแผนภูมิวงกลมเป็น 0%)  ในขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้าน และ 3-5 ล้าน ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง 6.4% – 7% แสดงว่ามีความต้องการสูงกว่าอุปทานในตลาด อาจมีอุปทานในตลาดน้อยนั่นเอง

อันดับที่ 4:  คอนโด ทำเล บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน

       ทำเลบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงเตาปูน-ท่าพระ) ที่เพิ่งเปิดให้บริการปลายปี 62 ทำให้มีโครงการอสังหาเกิดขึ้นมากมาย โดยคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาทขายดีมาก ด้วยอัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน ส่วนคอนโดราคาต่ำลงมาหน่อย 3-5 ล้านบาทเองก็ขายดีด้วยอัตราการขาย 19.3% ต่อเดือน ในขณะที่คอนโดราคาต่ำลงมา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขายน้อยลงมา และยังเหลืออุปทานในตลาดมากถึง 60% (แผนภูมิวงกลม) แสดงว่าคอนโดราคาแพงอาจมีความต้องการสูง ในขณะที่อุปทานน้อยกว่าทำให้ขายออกได้เร็ว และเหลือขายน้อย

อันดับที่ 5:  คอนโด ทำเล เจ้าคุณทหาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อัตราการขาย 22.5% ต่อเดือน

       ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ตั้งแต่บริเวณมีนบุรี ถนนรามคำแหง ที่มีรถไฟฟ้าสองสายกำลังจะพาดผ่าน คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2566 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2564 ลงใต้ไปจนถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สาเหตุที่ทำให้ คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ขายดี โดยมีอัตราการขายสูงถึง 22.5% ต่อเดือน เป็นเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บริเวณมีนบุรี ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าที่สายสีส้ม และ ชมพู เป็นคอนโดสูง High-rise ตึกแรกในย่านมีนบุรี ทำให้ขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เหลือคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทในทำเลเพียง 20 หน่วยเท่านั้น (แผนภูมิวงกลม)

       หากใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลไหน กำลังมองหาโอกาส ว่าจะเก็บไว้ ขายต่อ หรือนำไปลงทุนพัฒนาอย่างไร Feasy ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายทำเล รายประเภทอสังหาฯ จากข้อมูลตลาดที่ได้รับการเก็บข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อัพเดททุกครึ่งปี แค่คุณ “เพิ่มที่ดิน” ก็สามารถดูศักยภาพที่ดินรายแปลง แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” เพื่อดูข้อมูลตลาด ราคาเฉลี่ย อัตราการขายในทำเล คู่แข่งในทำเล และคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่รับได้หากจะพัฒนาที่ดินเป็นโครงการจัดสรรแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม

Keywords: อัตราการขาย, ขายดี,

#ตลาดอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1281

อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) คำนวณอย่างไรให้ชัวร์?

 

      นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน

1. Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ก่อนหักค่าใช้จ่าย
   วิธีนี้เหมาะกับการคำนวณอย่างง่าย ๆ โดยคิดว่าเราจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                           ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
 

เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเงิน 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หากไม่หักค่าใช้จ่ายเลยจะได้รับค่าเช่า 12 เดือนเท่ากับ 216,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณตามสูตรด้านบนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6.75% ต่อปี ดูเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนสูง แต่อัตรานี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับต่ำลงกว่าที่คาดหวังไว้อีก

2. Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หลังหักค่าใช้จ่าย

วิธีนี้เหมาะกับคนที่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยมีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่านายหน้า (ค่าเช่า 1 เดือน) และค่าส่วนกลางเป็นต้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
                    ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท เมื่อนำมาคิดรายได้จากการเช่า จะหักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะได้ รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย 5.62 % ต่อปี

3. Cash on Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่าตามเกณฑ์เงินสด
   วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ทำให้เราสร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี) x 100
                    เงินสดที่จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 7แสนบาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (180,000 – 168,000) x 100
                                                            700,000

Cash on Cash Rental Yield = 1.71%

            อัตราผลตอบแทนในเคสนี้ดูต่ำมากเมื่อเทียบกับ Rental yield ในข้อ 1 และ 2 นั่นเพราะ คอนโดห้องนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น เนื่องจาก มีค่าใช้จ่ายเงินสดในวันที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มากต้องพร้อมจะลงทุนและถือระยะยาว อีกทั้งรายได้จากค่าเช่ายังไม่สูงนัก เพียงพอที่จะมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดได้เท่านั้น แต่จะทำกำไรจริงๆ หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้นนั่นเอง

หากคุณอยากทำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield แบบง่าย ๆ ลองสร้างแผนการลงทุนสำหรับยูนิตกับ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ ได้ที่นี่!

Keyword: Rental Yield, อัตราผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1140

Capital Gain คืออะไร? นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้!

 

Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา เมื่อเราซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้น เราจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคานี้ นักลงทุนอสังหาฯ มักจะสนใจผลตอบแทน 2 ส่วน คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ซึ่งจะทยอยได้รับระหว่างที่เราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และ กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ที่จะได้รับเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเราอาจไม่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่ามากนัก แต่คาดว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในวันที่ขายมากเป็นพิเศษ

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มาเมื่อ 19 ปีที่แล้วนำมาขายในปัจจุบัน เราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) สูงมาก จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ราคาที่ดิน ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 158.2% ในรอบ 19 ปี (พ.ศ. 2541-2561) หรือเติบโตปีละ 8.32% หมายความว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคา 200,000 บาทต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาท เมื่อ 19 ปีที่แล้วปัจจุบันอาจมีมูลค่าสูงถึง 310,640 บาทต่อตารางวา หรือ 248.5 ล้านบาท ได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) มากถึง 88.5 ล้านบาทเลยทีเดียว! เรียกได้ว่าไม่ต้องปล่อยเช่าเลยก็ได้กำไรมาก ๆ แต่ปัจจุบันจะไม่ปล่อยเช่าเลยไม่ได้แล้วเพราะคุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อปีในอัตราที่สูงขึ้น เพราะฉะนั้นจึงมีเศรษฐีที่ดินหลายรายปลูกผักบนพื้นที่โบว์แดงเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีราคาแพงนั่นเอง หากคุณอยากรู้ว่าคุณต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ คลิก
คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออนไลน์ ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ฝนตกไม่ทั่วฟ้า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ต่างกัน และมีอัตราการเติบโตไม่เท่ากัน บางพื้นที่นอกจากที่ดินจะราคาต่ำแล้วราคาก็แทบจะไม่เติบโตเลย เช่น ที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาต่ำ พื้นที่ผังเมืองสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามาก เป็นต้น หากคุณต้องการตรวจสอบราคาตลาดที่ดิน มูลค่าที่ดินในแต่ละทำเลรอบกรุงเทพมหานครและปริมนฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่าง ๆ อ่านเพิ่มเติมที่นี่

      เนื่องจากเราไม่อาจฟันธงได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราถือไว้ในมือ จะทำกำไรในอนาคตได้มากแค่ไหน เราจึงต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เผื่อใจไว้บ้างว่าอาจจะไม่ได้กำไรมากนัก จะได้ไม่ลงทุนสูงเกินไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมา ด้วยการทำ Scenario Analysis หรือ Sensitivity Analysis อย่างง่าย ๆ เช่น ลองตั้งสมมุติฐานว่ามีความเป็นไปได้ 3 อย่างในอนาคต คือ

1. Worst case กรณีแย่ที่สุดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพิ่มขึ้นเลย (เติบโต 0%ต่อปี)

2. Base case กรณีที่เป็นไปได้สูง คือ ราคาเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี (ปรับตัวเลขตามประเภทอสังหา เช่น ที่ดินบางทำเลราคาอาจเพิ่มขึ้นมาก ส่วนคอนโดนั้นมีค่าเสื่อมราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก)

3. Best Case กรณีที่ดีที่สุด คือ ราคาเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ)

      เมื่อตั้งสมมุติฐานเช่นนี้เราก็คิดได้แล้วว่า คอนโดที่เราซื้อมาในราคา 3 ล้านบาทแล้วต้องการขายในปีที่10 ปี ถ้า Worst case ราคามันอาจจะไม่เพิ่มขึ้นเลย เราจะได้รับผลตอบแทนทางอื่น เช่น ผลตอบแทนจากการเช่าที่ทำให้คุ้มค่าต่อการลงทุนไหม? ถ้าเป็น Base case ที่เราคิดว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.43 ล้านบาท เท่ากับว่าได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 4.3 แสนบาท ส่วนในกรณี Best case เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.91 ล้านบาท เท่ากับว่าเราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 9.1 แสนบาทเลยทีเดียว

      จะเห็นได้ว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ต่างกันเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gain) ผันผวนไปได้มากทีเดียว หากในอนาคตเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ เกิดการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่ของคุณ ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตต่ำ หรือ สูงต่างกันได้

      คุณสามารถใช้งาน FEASY ได้ฟรีเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ว่าจะเป็น Rental Yield, Capital gain หรือดูความผันผวนผ่าน Scenario Analysis ได้ง่าย ๆ เพียงกรอกข้อมูลไม่กี่ข้อ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ จะประมวลผลข้อมูลของคุณด้วยโมเดลการคำนวณของเรา ประกอบกับข้อมูลตลาดอสังหาฯ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สมัครเพื่อใช้งานฟรี ได้ที่นี่

Keyword: Capital Gain, ลงทุนอสังหา, ผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#นักพัฒนาอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1139

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

 

        นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง

       ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทปรับตัวลดลง โดยมีรายละเอียดดังนี้

โรงงาน

ถึงแม้อุตสาหกรรมในประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังจากการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ตลาดโลจิสติกส์ และการซื้อขายสินค้าออนไลน์ที่กำลังเติบโตอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ และมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต (หลังปี 2563) เป็นโอกาสของตลาดใหม่ ๆ ในธุรกิจทีี่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาด Modern Logistic Property (MLP) และตลาด Multi users เป็นต้น

ศูนย์การค้า

จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนสูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจออนไลน์ น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง

อาคารสำนักงาน

ถึงแม่ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนของตลาดอาคารสำนักงานจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปัจจุบันอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ที่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่น้อย ทำให้อาคารเดิมมีแนวโน้มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ รวมทั้งมีการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าเมื่อไม่มีอุปทานใหม่ ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นปีแรก อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลก

เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

ในปี 2557-2558 ผลตอบแทนทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิด AEC และมีการปรับการให้บริการเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรม อย่างไรก็ตามในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายทำให้เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งเปิดให้บริการรายวันได้ยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

อะพาร์ตเมนต์

ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่อะพาร์ตเมนต์สำหรับคนไทยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนลดลง เนื่องจากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม และต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก

โรงแรม

ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า และการระบาดของไวรัสโคโรน่าในช่วงต้นปี 2563 คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ชะลอตัวลงมาก นอกจากนี้ตลาดมีแนวโน้มลงทุนโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น แต่ก็มีการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่มีใบอนุญาต (กฎกระทรวงฯ ปี 2559 กำหนดให้ดำเนินการให้ถูกต้องในปี 2564) อาจส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง 20-30% เนื่องจากกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่สามารถขออนุญาตโรงแรมได้ต้องออกจากตลาดไป

            อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯ และปริมนฑล ซึ่งทำให้เราเห็นภาพแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ย่อย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเกรด (Segmentation) รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ

เพื่อความสะดวกของนักลงทุนอสังหาฯ FEASY ได้พัฒนากราฟคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เป็นเวลา 30 ปี แบบอัตโนมัติ โดยคำนวณจากต้นทุนราคาทีดินของคุณ ประกอบกับข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เพื่อให้คุณเข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ง่ายดาย และสามารถนำไปปรับใช้กับสถานการณ์จริงได้

คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อัตโนมัติ สมัครใช้งาน ฟรี!

Keyword: ลงทุนอสังหา, อัตราผลตอบแทน, โรงแรม, อะพาร์ตเมนต์

#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน#โรงแรม#อะพาร์ตเมนต์

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1138