ปัญหาหลักที่นักลงทุนอสังหาต้องเจอ!

 

                ปัญหาที่นักลงทุนอสังหาทุกคนต้องเจอไม่ว่าจะเป็นมือใหม่อสังหา หรือ ผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านสังเวียนในวงการอสังหาฯมาหลายปีต่างก็พบปัญหาคล้ายกันนั่นคือปัญหาในการหาข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือ ทันต่อสถานการณ์ และเข้าใจง่ายเพื่อนำมาวิเคราะห์ และพัฒนาแผนการลงทุนอย่างต่อเนื่องเพราะก่อนจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้สักโครงการ นักลงทุนต้องเข้าใจศักยภาพของพื้นที่ตนเอง ข้อจำกัดด้านกฎหมายความต้องการของตลาดในทำเล และคู่แข่ง ก่อนนำมาวิเคราะห์เพื่อหารูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสม ตรงกับความต้องการของลูกค้า และได้กำไร ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะ

1. ขาดข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือ
        สำหรับใช้ในการวิเคราะห์การลงทุน เพราะข้อมูลที่สถานการณ์ตลาดอสังหาที่หาได้ทั่วไปมักเป็นข้อมูลที่เก่าแล้ว เช่น ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมก็เป็นข้อมูลของปีที่แล้ว ไม่ได้สะท้อนถึงความต้องการในการซื้อคอนโดจริง แถมจะหาข้อมูลรายพื้นที่ก็ยิ่งยากไปใหญ่ จะให้ไปขับรถตระเวนหาข้อมูลเองก็ใช่ว่าจะได้ข้อมูลที่เที่ยงตรง น่าเชื่อถือ แถมยังต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายสูงอีกด้วย
2. ข้อมูลเข้าใจยาก
        ถึงจะมีข้อมูลอสังหาแล้ว แต่ก็ใช่ว่าข้อมูลเหล่านั้นจะเข้าใจง่าย การจะเลือกลงทุนในที่ดิน หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจข้อกำหนด กฎหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องในพื้นที่นั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นข้อกำหนดสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎหมายอาคาร และอื่น ๆ ซึ่งเอกสารทางราชการเหล่านี้ค่อนข้างจะเข้าใจยาก ทำให้เสียเวลาในการศึกษาอยู่พอสมควร
3. ปรับตัวไม่ทันเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในพื้นที่
        ไม่ว่าจะเป็นการเกิดห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ขึ้น มีคู่แข่งเกิดขึ้นในทำเลใกล้เคียง มีการเวนคืนพื้นที่เพื่อพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า-ขยายถนน หรือ มีการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินต่าง  แผนการลงทุนที่เราเคยคิดเอาไว้จะต้องถูกปรับเปลี่ยนให้เข้ากับสถานการณ์ตลอดเวลา ซึ่งมันก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเราต้องไปเริ่มนับหนึ่งใหม่ตั้งแต่การหาข้อมูลตลาด ข้อกำหนด-กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ก่อนจะนำมาวิเคราะห์ศักยภาพในการลงทุนอีกครั้ง

ทางเลือกของนักลงทุนมีไม่มาก

                ปัญหาในการหาข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ทันต่อสถานการณ์ และเข้าใจง่ายเพื่อนำมาวิเคราะห์ และพัฒนาแผนการลงทุนอย่างต่อเนื่องนั้นไม่ใช่ปัญหาเล็ก ๆ เลย แต่ปัจจุบัน นักลงทุนมีทางเลือกไม่มากนัก หากไม่ศึกษาด้วยตัวเองคนเดียวผ่านการลงพื้นที่ หาข้อมูลออนไลน์ หรือหาคอร์สเรียนเพื่อพัฒนาตนเองแล้ว ก็ต้องจ้างที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลและแนวคิดการพัฒนาของเรามีความเป็นไปได้จริง แต่ก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายตามรูปแบบการพัฒนาที่ต้องการศึกษา วิธีนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ได้ศึกษาด้วยตัวเองมาก่อนแล้ว และมีความมั่นใจในศักยภาพพื้นที่ในระดับหนึ่ง

วิเคราะห์การลงทุนอสังหาด้วยตัวเอง ในยุคดิจิทัล ทดลองใช้ฟรี!

                FEASY (Feasiblitymade EASY)เป็นโปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาครบวงจรที่จะช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงข้อมูลและวิเคราะห์แผนการลงทุนได้ด้วยตัวเองด้วยข้อมูลวิจัยจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก.เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์สบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเมินค่าทรัพย์สินและวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ลงพื้นที่สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องทุกเดือนตั้งแต่ปีพ.ศ. 2534 ประกอบกับการพัฒนาซอฟท์แวร์digitaldisruption ฟีเจอร์การคำนวณที่จะช่วยวิเคราะห์ และปรับแผนการลงทุนได้ตลอดเวลา

ติดตามข่าวเทรนด์การลงทุนอสังหาฯกับ FEASY 
Facebook >> https://www.facebook.com/feasyonline/
Line >>https://lin.ee/mPnJRzG

#ลงทุนอสังหา#วางแผนการลงทุน#อสังหา

#ความรู้อสังหาฯ.#ตลาดอสังหาฯ#กลยุทธ์การลงทุน.#มุมมองนักลงทุน#นักพัฒนาอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/74

อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) คำนวณอย่างไรให้ชัวร์?

 

      นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน

1. Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ก่อนหักค่าใช้จ่าย
   วิธีนี้เหมาะกับการคำนวณอย่างง่าย ๆ โดยคิดว่าเราจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                           ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
 

เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเงิน 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หากไม่หักค่าใช้จ่ายเลยจะได้รับค่าเช่า 12 เดือนเท่ากับ 216,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณตามสูตรด้านบนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6.75% ต่อปี ดูเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนสูง แต่อัตรานี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับต่ำลงกว่าที่คาดหวังไว้อีก

2. Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หลังหักค่าใช้จ่าย

วิธีนี้เหมาะกับคนที่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยมีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่านายหน้า (ค่าเช่า 1 เดือน) และค่าส่วนกลางเป็นต้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
                    ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท เมื่อนำมาคิดรายได้จากการเช่า จะหักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะได้ รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย 5.62 % ต่อปี

3. Cash on Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่าตามเกณฑ์เงินสด
   วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ทำให้เราสร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี) x 100
                    เงินสดที่จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 7แสนบาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (180,000 – 168,000) x 100
                                                            700,000

Cash on Cash Rental Yield = 1.71%

            อัตราผลตอบแทนในเคสนี้ดูต่ำมากเมื่อเทียบกับ Rental yield ในข้อ 1 และ 2 นั่นเพราะ คอนโดห้องนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น เนื่องจาก มีค่าใช้จ่ายเงินสดในวันที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มากต้องพร้อมจะลงทุนและถือระยะยาว อีกทั้งรายได้จากค่าเช่ายังไม่สูงนัก เพียงพอที่จะมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดได้เท่านั้น แต่จะทำกำไรจริงๆ หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้นนั่นเอง

หากคุณอยากทำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield แบบง่าย ๆ ลองสร้างแผนการลงทุนสำหรับยูนิตกับ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ ได้ที่นี่!


Keyword: Rental Yield, อัตราผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1140

Capital Gain คืออะไร? นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้!

 

Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา เมื่อเราซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้น เราจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคานี้ นักลงทุนอสังหาฯ มักจะสนใจผลตอบแทน 2 ส่วน คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ซึ่งจะทยอยได้รับระหว่างที่เราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และ กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ที่จะได้รับเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเราอาจไม่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่ามากนัก แต่คาดว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในวันที่ขายมากเป็นพิเศษ

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มาเมื่อ 19 ปีที่แล้วนำมาขายในปัจจุบัน เราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) สูงมาก จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ราคาที่ดิน ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 158.2% ในรอบ 19 ปี (พ.ศ. 2541-2561) หรือเติบโตปีละ 8.32% หมายความว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคา 200,000 บาทต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาท เมื่อ 19 ปีที่แล้วปัจจุบันอาจมีมูลค่าสูงถึง 310,640 บาทต่อตารางวา หรือ 248.5 ล้านบาท ได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) มากถึง 88.5 ล้านบาทเลยทีเดียว! เรียกได้ว่าไม่ต้องปล่อยเช่าเลยก็ได้กำไรมาก ๆ แต่ปัจจุบันจะไม่ปล่อยเช่าเลยไม่ได้แล้วเพราะคุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อปีในอัตราที่สูงขึ้น เพราะฉะนั้นจึงมีเศรษฐีที่ดินหลายรายปลูกผักบนพื้นที่โบว์แดงเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีราคาแพงนั่นเอง หากคุณอยากรู้ว่าคุณต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ คลิก
คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออนไลน์ ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ฝนตกไม่ทั่วฟ้า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ต่างกัน และมีอัตราการเติบโตไม่เท่ากัน บางพื้นที่นอกจากที่ดินจะราคาต่ำแล้วราคาก็แทบจะไม่เติบโตเลย เช่น ที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาต่ำ พื้นที่ผังเมืองสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามาก เป็นต้น หากคุณต้องการตรวจสอบราคาตลาดที่ดิน มูลค่าที่ดินในแต่ละทำเลรอบกรุงเทพมหานครและปริมนฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่าง ๆ อ่านเพิ่มเติมที่นี่

      เนื่องจากเราไม่อาจฟันธงได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราถือไว้ในมือ จะทำกำไรในอนาคตได้มากแค่ไหน เราจึงต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เผื่อใจไว้บ้างว่าอาจจะไม่ได้กำไรมากนัก จะได้ไม่ลงทุนสูงเกินไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมา ด้วยการทำ Scenario Analysis หรือ Sensitivity Analysis อย่างง่าย ๆ เช่น ลองตั้งสมมุติฐานว่ามีความเป็นไปได้ 3 อย่างในอนาคต คือ

1. Worst case กรณีแย่ที่สุดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพิ่มขึ้นเลย (เติบโต 0%ต่อปี)

2. Base case กรณีที่เป็นไปได้สูง คือ ราคาเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี (ปรับตัวเลขตามประเภทอสังหา เช่น ที่ดินบางทำเลราคาอาจเพิ่มขึ้นมาก ส่วนคอนโดนั้นมีค่าเสื่อมราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก)

3. Best Case กรณีที่ดีที่สุด คือ ราคาเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ)

      เมื่อตั้งสมมุติฐานเช่นนี้เราก็คิดได้แล้วว่า คอนโดที่เราซื้อมาในราคา 3 ล้านบาทแล้วต้องการขายในปีที่10 ปี ถ้า Worst case ราคามันอาจจะไม่เพิ่มขึ้นเลย เราจะได้รับผลตอบแทนทางอื่น เช่น ผลตอบแทนจากการเช่าที่ทำให้คุ้มค่าต่อการลงทุนไหม? ถ้าเป็น Base case ที่เราคิดว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.43 ล้านบาท เท่ากับว่าได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 4.3 แสนบาท ส่วนในกรณี Best case เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.91 ล้านบาท เท่ากับว่าเราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 9.1 แสนบาทเลยทีเดียว

      จะเห็นได้ว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ต่างกันเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gain) ผันผวนไปได้มากทีเดียว หากในอนาคตเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ เกิดการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่ของคุณ ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตต่ำ หรือ สูงต่างกันได้

      คุณสามารถใช้งาน FEASY ได้ฟรีเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ว่าจะเป็น Rental Yield, Capital gain หรือดูความผันผวนผ่าน Scenario Analysis ได้ง่าย ๆ เพียงกรอกข้อมูลไม่กี่ข้อ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ จะประมวลผลข้อมูลของคุณด้วยโมเดลการคำนวณของเรา ประกอบกับข้อมูลตลาดอสังหาฯ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สมัครเพื่อใช้งานฟรี ได้ที่นี่

Keyword: Capital Gain, ลงทุนอสังหา, ผลตอบแทน

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#นักพัฒนาอสังหาฯ#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1139

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

 

        นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง

       ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทปรับตัวลดลง โดยมีรายละเอียดดังนี้

โรงงาน

ถึงแม้อุตสาหกรรมในประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังจากการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ตลาดโลจิสติกส์ และการซื้อขายสินค้าออนไลน์ที่กำลังเติบโตอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ และมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต (หลังปี 2563) เป็นโอกาสของตลาดใหม่ ๆ ในธุรกิจทีี่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาด Modern Logistic Property (MLP) และตลาด Multi users เป็นต้น

ศูนย์การค้า

จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนสูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจออนไลน์ น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง

อาคารสำนักงาน

ถึงแม่ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนของตลาดอาคารสำนักงานจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปัจจุบันอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ที่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่น้อย ทำให้อาคารเดิมมีแนวโน้มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ รวมทั้งมีการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าเมื่อไม่มีอุปทานใหม่ ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นปีแรก อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลก

เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

ในปี 2557-2558 ผลตอบแทนทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิด AEC และมีการปรับการให้บริการเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรม อย่างไรก็ตามในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายทำให้เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งเปิดให้บริการรายวันได้ยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

อะพาร์ตเมนต์

ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่อะพาร์ตเมนต์สำหรับคนไทยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนลดลง เนื่องจากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม และต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก

โรงแรม

ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า และการระบาดของไวรัสโคโรน่าในช่วงต้นปี 2563 คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ชะลอตัวลงมาก นอกจากนี้ตลาดมีแนวโน้มลงทุนโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น แต่ก็มีการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่มีใบอนุญาต (กฎกระทรวงฯ ปี 2559 กำหนดให้ดำเนินการให้ถูกต้องในปี 2564) อาจส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง 20-30% เนื่องจากกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่สามารถขออนุญาตโรงแรมได้ต้องออกจากตลาดไป

            อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯ และปริมนฑล ซึ่งทำให้เราเห็นภาพแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ย่อย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเกรด (Segmentation) รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ

เพื่อความสะดวกของนักลงทุนอสังหาฯ FEASY ได้พัฒนากราฟคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เป็นเวลา 30 ปี แบบอัตโนมัติ โดยคำนวณจากต้นทุนราคาทีดินของคุณ ประกอบกับข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เพื่อให้คุณเข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ง่ายดาย และสามารถนำไปปรับใช้กับสถานการณ์จริงได้

คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อัตโนมัติ สมัครใช้งาน ฟรี!

Keyword: ลงทุนอสังหา, อัตราผลตอบแทน, โรงแรม, อะพาร์ตเมนต์

#อสังหา 101#ลงทุนอสังหาฯ#อัตราผลตอบแทน#โรงแรม#อะพาร์ตเมนต์

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1138

วิเคราะห์ 5 Re-strategy กลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคโควิด-19

 

        การระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการลดลงของดีมานด์การซื้ออสังหาฯ กำลังซื้อที่อาจลดลงเนื่องจากรายได้ของผู้คนไม่มั่นคงเหมือนเดิม ความไม่มั่นใจ ของลูกบ้านเดิมและว่าที่ลูกบ้านต่อความปลอดภัยของที่พักอาศัย และแนวทาง Social distancing ที่ทำให้คนหันไป Work From Home ทำงานที่บ้านกันมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างกระทันหันเหล่านี้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องรีบปรับกลยุทธ์ Re-strategy กันภายในเวลาสั้น ๆ เพื่อตอบรับกับสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงระดับโลกนี้ Feasy พาคุณมาดูกันว่าแต่ละแบรนด์อสังหาฯ ต่าง ๆ มีกลยุทธ์การรับมือ กันอย่างไรบ้าง

1. ขายอสังหาฯ ออนไลน์ เมื่อคนเริ่มชอปปิ้งบ้านผ่านช่องทางออนไลน์กันมากขึ้น
           ก่อนจะมีโควิด-19 เราก็เห็นแบรนด์อสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มช่องทางการทำการตลาดออนไลน์อยู่แล้วไม่ว่าจะเป็นการชมบ้านแบบ 360 องศาผ่านเว็บไซต์ การจองบ้านออนไลน์ Online Booking ผ่านเว็บไซต์ของเจ้าของโครงการ และเว็บไซต์อีคอมเมิร์ซต่าง ๆ เช่น Shopee หรือ Lazada แต่ในยุคโควิด-19 ที่เกิดขึ้นอย่างกะทันหันนี้ทำให้เกิด Digital disruption ในวงการอสังหาฯ ที่ทุกแบรนด์พร้อมใจกันขายอสังหาฯ ผ่านทุกช่องทาง ไม่ว่าจะเป็น FB Live, Line OA, Website, Tiktok และอื่น ๆ เรียกได้ว่าในยุคโควิด-19 ไปจนถึงหลังยุคนี้ ผู้บริโภคคงจะคุ้นชินกับการใช้เวลาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ และลดเวลาในการไปดูโครงการที่หน้างานลง ตัวอย่างเช่น อนันดาฯ เปิดช่องทางการขายอสังหา 24 ชั่วโมงผ่าน “Ananda iStore” ด้วย 3 ช่องทางออนไลน์ได้แก่ เว็บไซต์ Facebook และ Line OA “Chat & Shop” หรือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่เปิด Official Store บนแพลทฟอร์ม Shopeeและ Lazada

2. เพิ่มความเชื่อมั่นของลูกบ้าน ด้วยการบริการที่ใส่ใจและได้มาตรฐาน
           การสร้าง Customer Loyalty หรือการมัดใจลูกค้าเป็นสิ่งที่สำคัญมากสำหรับทุกธุรกิจ เพราะพวกเขาเป็นกระบอกเสียงที่จะแนะนำแบรนด์ต่อให้กับเพื่อนๆ หรือเป็นลูกค้าที่จะกลับมาซื้อสินค้าของบริษัทซ้ำอีกครั้ง แบรนด์อสังหาฯ ทั้งหลายจึงต้องดูแลลูกค้าให้ดี โดยเฉพาะลูกบ้านในที่อยู่อาศัยที่ดูมีความเสี่ยงสูง อย่างคอนโดมิเนียมที่เป็นสินค้าหลักในตลาดอสังหาฯ เพื่อรักษาความสัมพันธ์และสร้างความไว้วางใจให้กับลูกบ้าน แบรนด์อสังหาฯ ทั้งหลายจึงจัดทำมาตรการรักษาความสะอาดและความปลอดภัย ด้วยการการกำหนดเวลาในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง การแจกหน้ากากอนามัย ตั้งจุดคัดกรอง และการวางเจลล้างมือให้บริการลูกบ้านภายในโครงการ รวมทั้งมาตรการพิเศษ เช่น แบรนด์เสนา เปิดแคมเปญ “Sena Zero Covid Hotline” สายด่วนพาลูกบ้านไปโรงพยาบาล สำหรับลูกบ้านที่มีไข้ หรือสงสัยว่ามีความเสี่ยงเพียงติดต่อนิติบุคคลของโครงการ หรือ แบรนด์ Ananda ที่ส่งมอบคอนโดปลอดเชื้อ เพิ่มความมั่นใจให้กับลูกบ้านใหม่ โดยใช้นวัตกรรม UVC Technology เทคโนโลยีฆ่าเชื้อด้วยรังสีอัลตราไวโอเลต ครอบคลุมการฆ่าเชื้อไวรัสโควิด-19 และแบคทีเรีย ที่ผ่านการทดสอบและรับรองจากหน่วยงานป้องกันโรคติดต่อในประเทศสหรัฐอเมริกา (CDC) ป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ถึง 99.9% โดยนำร่องมาใช้กับ 7 โครงการพร้อมอยู่จำนวน 2,400 ยูนิตและทุกยูนิตที่พร้อมเข้าอยู่ในปีนี้

3. กระหน่ำจัดโปรโมชั่น เร่งระบายสต็อกอสังหาฯ
           ดีมานด์ในการซื้ออสังหาฯ ช่วงโควิดลดลงอย่างมาก โดย“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการ AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 น่าจะติดลบ 15-20% โดยดูอาการจากช่วง 2 เดือนแรกของปี (มกราคม-กุมภาพันธ์ 2563) จากเดิมที่มีการประเมินไว้เมื่อช่วงปลายปี 2562 ว่าธุรกิจอสังหาฯในปี้นี้น่าจะกลับมาบวกได้ 5-10% เท่ากับว่าโควิด-19 นี้ทำให้เกิดการผันผวนของตลาดอย่างมาก อีกทั้งยังมีอสังหาฯ ในสต๊อกที่รอการขายกันอยู่เยอะทำให้ผู้ประกอบการต้องจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม เพื่อเร่งให้เกิดยอดโอน เช่น บมจ.อนันดา นำโครงการคอนโดมิเนียมทำเลพหลโยธิน 34 ออกแคมเปญผ่อนดาวน์ช่วยลูกค้าครึ่งหนึ่งของจำนวนค่างวด รวมทั้งจัดโปรโมชั่นผ่านการจองออนไลน์ เมื่อเพิ่มเป็นเพื่อนกับอนันดาฯ รับข้อเสนอพิเศษจองเริ่มต้น 999 บาท ส่วนลดสูงสุด 3.9 ล้านบาท เป็นต้น
   อีกทั้งเรายังได้เห็นธุรกิจอสังหาฯ สร้างโปรโมชั่นเฉพาะสำหรับลูกค้าแต่ละราย อย่างค่ายเสนาออกโปรพิเศษ Personalizes promotion พร้อมดูแลลูกค้าทุกรูปแบบ เพื่อให้ความช่วยเหลือลูกค้าและแบ่งเบาภาระทางการเงิน เพราะลูกค้าแต่ละรายมีปัญหาต่างกันผู้ประกอบการจึงพร้อมปรับมาตรการเพื่อช่วยเหลืออย่างเต็มความสามารถ
   นอกจากโปรสำหรับลูกค้าใหม่แล้ว บางแบรนด์ยังออกมาตรการช่วยเหลือลูกค้าปัจจุบันอีกด้วย เช่น ศุภาลัยออกมาตรการพักชำระค่างวดผ่อนดาวน์ 3 เดือน (3 งวด) สำหรับลูกค้าในสายอาชีพที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด เช่น ลูกค้าที่มีอาชีพในกลุ่มสายการบิน โรงแรม ฯลฯ โดยลูกค้าที่ขอรับสิทธิจะต้องอยู่ในระหว่างการผ่อนชำระเงินดาวน์กับบริษัทในโครงการศุภาลัยทั่วประเทศ

4. ใช้ทรัพยากรคนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
           ในยุคโควิด-19 หลายธุรกิจต้องปิดตัวลง หลายหน้าที่การงานที่ไม่มีความจำเป็นในช่วงล็อกดาวน์ก็อาจโดนพักงาน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวมาใช้ทรัพย์กรคน พนักงานในองค์กรให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดเพื่อพยุงองค์กร และรักษาพนักงานให้อยู่กับองค์กรต่อไปได้ ดังนั้น พนักงานหนึ่งคนจึงไม่ได้มีหน้าที่เดียวอีกต่อไป อย่างเช่น แคมเปญ “Everyone can sell” ของแบรนด์ออริจิ้น ที่เปลี่ยนพนักงานเป็น Micro-Influencer ขายอสังหาฯ ผ่านช่องทางการตลาดของตัวเอง เป็นการเพิ่มช่องทางการตลาด และสร้างรายได้ให้องค์กรและพนักงาน จากเดิม ที่มีฝ่ายขายและการตลาดประมาณ 250 คน จากพนักงานในเครือกว่า 1,200 คน แต่วันนี้ทุกคนกลายเป็นนักขายอสังหาฯ ออนไลน์ไปแล้ว

5. มองการณ์ไกลถึงการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภคในวันข้างหน้า
           ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ต้องมีวิสัยทัศน์เตรียมพร้อมรับมือการเปลี่ยนแปลงหลังยุคโควิด-19 โดยหลายแบรนด์มองว่าจะเกิด New Normal ความปกติใหม่ ไม่ว่าจะเป็นความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น องค์กรและพนักงานต่างปรับตัวไป Work From Home กันมากขึ้น ทำให้ฟังก์ชั่นการใช้งานพื้นที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป อย่าง แบรนด์ออริจิ้นมองว่าคนจะกล้าซื้อบ้านที่อยู่ไกลที่ทำงานมากขึ้น ต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ และมีความยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น ภายในห้องพักต้องมีพื้นที่สำหรับกิน นอน ทำงาน และออกกำลังกาย เพราะฉะนั้นอุปกรณ์ภายในห้องจะต้องมีฟังก์ชั่นการใช้สอยที่มากกว่าเดิม
           รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงของการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง Co-….ing space เป็น Co-separate space ด้วยการออกแบบให้คนนั่งแยกกันในพื้นที่ส่วนกลางเดียวกัน เพื่อตอบโจทย์ด้านความปลอดภัยของสุขภาพอนามัยมากขึ้น และใช้เทคโนโลยีต่าง ๆ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบไร้สัมผัส (Touchless) ไม่ว่าจะเป็น ระบบสแกนจากการจดจำใบหน้า (Face Recognition) หรือระบบการสั่งการด้วยเสียง (Voice Command) สำหรับใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟท์ เป็นต้น คาดว่าเราคงได้เห็นการออกแบบการใช้งานพื้นที่ภายในห้องและการใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลังยุคโควิด-19 เป็นแน่

        วิกฤตโควิด-19 นี้น่าจะส่งผลกระทบในระยะยาว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งรายใหญ่ และรายย่อยต่างต้องเร่งมือปรับตัวกันยกใหญ่ นอกจากต้องเร่งปรับตัวเพื่อสร้างยอดขายในปัจจุบัน และเพื่อรักษาความสัมพันธ์กับลูกบ้านแล้ว ยังต้องคาดการณ์ถึงอนาคตในวันข้างหน้า ที่วิถีชีวิตของผู้คนจะเปลี่ยนแปลงไปอันเนื่องมาจากวิกฤตการณ์ในครั้งนี้ FEASY โปรแกรมวิเคราห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ขอเป็นกำลังใจให้ทุกคนผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้ และขอแนะนำให้นักลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งผู้ประกอบการ หมั่นบริหารพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของตัวเองอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้คุณปรับตัวได้อย่างทันท่วงที 

Keyword: ผู้ประกอบการอสังหา, โควิด

#ความรู้อสังหาฯ.#ตลาดอสังหาฯ#กลยุทธ์การลงทุน.#อสังหา 101#มุมมองนักลงทุน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1135