พื้นที่ห้ามก่อสร้างสำคัญอย่างไร ข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน

 

พื้นที่ห้ามก่อสร้าง เป็นการกำหนดบริเวณซึ่งอาคารบางชนิดจะปลูกสร้างขึ้นมิได้ หมายความว่าในพื้นที่ที่กำหนดนั้นไม่สามารถสร้างอาคารบางชนิด ตามที่ระบุไว้ในเอกสารราชการนั่นเอง โดยจะมีความเข้มงวดต่างกันในแต่ละพื้นที่ หากต้องการจะซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้กับสถานที่สำคัญควรจะตรวจสอบพื้นที่ห้ามก่อสร้­างก่อนเพื่อความมั่นใจ โดยเฉพาะ บริเวณพื้นที่รอบอนุสาวรีย์ชัย วงเวียน เกาะรัตนโกสินทร์ และสนามบินจะมีความเข้มงวดสูง

ตัวอย่างเช่น พื้นที่รอบอนุสาวรีย์ชัยจะมีการกำหนดพื้นที่ห้ามก่อสร้าง

• ห้ามมิให้บุคคลใดปลูกสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตรภายในรัศมี 200 เมตรจากจุดศูนย์กลางอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และ
• ห้ามมิให้บุคคลใดปลูกสร้างอาคารสูงเกิน 24 เมตรภายในรัศมี 300 เมตรจากจุดศูนย์กลางอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ดังเช่นในรูปตัวอย่าง

หากใครต้องการเสนอขาย ซื้อขายที่ดินสำหรับทำคอนโดมิเนียมอาคารสูงก็ต้องพ้นจากรัศมีดังกล่าวก่อน จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมสูง ที่อยู่ใกล้อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิที่สุดคือ คอนโด High Rise 39 ชั้น โครงการ IDEO Q Victory เพราะที่ดินพ้นจากระยะ 300 เมตรรอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิมานิดเดียวเท่านั้น

พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ส่งผลต่อราคาที่ดินไหม?

           แน่นอนว่าถ้าที่ดินอยู่ข้างกัน แปลงหนึ่งสร้างตึกสูงได้ แต่อีกแปลงสร้างได้แค่ตึกเตี้ยๆ ส่งผลให้มูลค่าโครงการต่างกันมาก ก็จะทำให้ราคาที่ดินต่างกันด้วย เพราะขายได้ราคาต่างกัน ต้นทุนก็ควรจะราคาต่างกัน มิฉะนั้นซื้อที่ดินไปก็จะพัฒนาได้ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนนั่นเอง ก่อนซื้อขายที่ดินจึงควรตรวจสอบศักยภาพที่ดินให้ดีเพื่อให้คุ้มค่าต่อการลงทุนอสังหาฯ

วิธีการตรวจสอบพื้นที่ห้ามก่อสร้าง

ภาครัฐจะออกกฎกระทรวง หรือ ข้อบัญญัติกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท ในแต่ละพื้นที่ ซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ผ่านเอกสารราชการเหล่านี้ ทั้งนี้ Feasy ได้รวบรวมข้อมูลพื้นที่ห้ามก่อสร้างใน 18 จังหวัดไว้ในเว็บไซต์ แค่ สมัครสมาชิกใช้งานฟรี! ก็สามารถเช็คข้อมูลเบื้องต้นได้ง่าย ๆ แล้ว

หากคุณเพิ่มที่ดินเข้าไปใน Feasy ก็จะได้รับรายงานวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน ที่ระบุข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดินของคุณอัตโนมัติ ได้แก่ สีผังเมือง FAR OSR ราคาตลาดที่ดินใกล้เคียง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงการคำนวณค่าเช่าที่ดินในกรณีที่ต้องการปล่อยเช่า หรือ เซ้งที่ดินอีกด้วย

Keywords: พื้นที่ห้ามก่อสร้าง, ที่ดิน, ราคาที่ดิน

#กฎหมายอสังหาฯ#ที่ดิน#พื้นที่ห้ามก่อสร้าง

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1270

ถ้าที่ดินโดนผังเมือง 2 สี จะสร้างอาคารได้ตามข้อกำหนดผังเมืองใด?

 

มีคนสอบถามมาว่า ถ้าที่ดินแปลงใหญ่จนโดนพื้นที่สีผังเมือง 2 สี จะพัฒนาที่ดินได้ตามสีผังเมืองไหน?

 Feasy อ้างอิงข้อมูลจาก คู่มือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ระบุว่า

ถาม: หากแปลงที่ดินถูกกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประเภท จะมีแนวปฎิบัติในการออกแบบอย่างไร?

ตอบ: ให้พิจารณาการใช้ประโยชน์ที่ดินและพื้นที่แยกตามประเภทที่ได้ระบุไว้ในข้อกำหนดแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน หมายความว่า ถ้าแปลงที่ดินนี้ครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตพื้นที่สีแดง พ.3(ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 7 OSR 4.5%  ก็พัฒนาอาคารได้ตามข้อกำหนดพื้นที่สีแดงส่วนอีกครึ่งอยู่ในพื้นที่สีส้ม ย.7(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) FAR 5:1 OSR 6% ก็พัฒนาอาคารได้ตามพื้นที่สีส้ม นั่นเอง เท่ากับว่าที่ดินฝั่งนึงสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่าอีกฝั่งนึง เพราะอยู่ในเขตพื้นที่สีผังเมืองต่างกัน

คุณสามารถดูข้อมูลสีผังเมืองบนแผนที่ทั้งผังเมืองกรุงเทพปัจจุบัน และร่างผังเมืองใหม่ได้ใน Feasy ฟรี! เพียงสมัครสมาชิก ที่นี่ http://feasyonline.com/member/register

 อย่างไรก็ตาม ข้อมูลสีผังเมืองนี้ใช้เพื่อตรวจสอบเบื้องต้นเท่านั้น หากต้องการตรวจสอบอย่างละเอียดว่าแปลงที่ดินอยู่ในพื้นที่ใด เราแนะนำให้ติดต่อกรมที่ดิน  

Keyword: สีผังเมือง, FAR

#กฎหมายอสังหาฯ#FAR#ผังเมือง

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1273

ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

 

หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

• ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?
• หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

• ถ้าถนนกว้าง 5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบ
• ถ้าถนนกว้าง 6 เมตรสร้างอาคารได้สูงสุด 9,999 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดLow-rise
• ถ้าถนนกว้าง 10 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 30,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโด High-rise แต่เมื่อดูคู่กับกฎผังเมืองแล้ว ต้องเลือกตามศักยภาพที่น้อยกว่า คือสร้างได้ 24,000 ตร.ม.
  (ที่ดินต้องมีหน้ากว้างที่ดินด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน

#กฎหมายอสังหาฯ#ที่ดิน#ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1293

ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

 

หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

• ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?
• หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

• ถ้าถนนกว้าง 5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบ
• ถ้าถนนกว้าง 6 เมตรสร้างอาคารได้สูงสุด 9,999 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดLow-rise
• ถ้าถนนกว้าง 10 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 30,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโด High-rise แต่เมื่อดูคู่กับกฎผังเมืองแล้ว ต้องเลือกตามศักยภาพที่น้อยกว่า คือสร้างได้ 24,000 ตร.ม.
  (ที่ดินต้องมีหน้ากว้างที่ดินด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน

#กฎหมายอสังหาฯ#ที่ดิน#ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1293

ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

 

หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

• ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?
• หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

• ถ้าถนนกว้าง 5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบ
• ถ้าถนนกว้าง 6 เมตรสร้างอาคารได้สูงสุด 9,999 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดLow-rise
• ถ้าถนนกว้าง 10 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 30,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโด High-rise แต่เมื่อดูคู่กับกฎผังเมืองแล้ว ต้องเลือกตามศักยภาพที่น้อยกว่า คือสร้างได้ 24,000 ตร.ม.
  (ที่ดินต้องมีหน้ากว้างที่ดินด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน

#กฎหมายอสังหาฯ#ที่ดิน#ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1293

ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

 

หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

• ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?
• หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

• ถ้าถนนกว้าง 5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบ
• ถ้าถนนกว้าง 6 เมตรสร้างอาคารได้สูงสุด 9,999 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดLow-rise
• ถ้าถนนกว้าง 10 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 30,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโด High-rise แต่เมื่อดูคู่กับกฎผังเมืองแล้ว ต้องเลือกตามศักยภาพที่น้อยกว่า คือสร้างได้ 24,000 ตร.ม.
  (ที่ดินต้องมีหน้ากว้างที่ดินด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน

#กฎหมายอสังหาฯ#ที่ดิน#ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1293

การรอนสิทธิ รู้ไว้ก่อนเสียสิทธิในที่ดิน

 

      หากคุณจะเช่า หรือ ซื้อที่ดินจะต้องตรวจสอบก่อนว่าที่ดินนั้นถูกรอนสิทธิหรือไม่ เพราะจะส่งผลให้คุณไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มศักยภาพ หรือ ไม่สามารถใช้ที่ดินนั้นได้เลย ส่งผลให้ราคาค่าเช่าที่ดิน หรือ ราคาขายที่ดินควรจะต้องลดลงด้วย โดยอาจเกิดจากการพัฒนาของภาครัฐเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าว เช่น การตั้งแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง หรือ อาจเกิดจากการที่เจ้าของที่ดินทำนิติกรรมบางอย่างที่รอนสิทธิในที่ดินของตนเอง เช่น การให้ใช้ที่ดินบางส่วนเป็นทางภาระจำยอม เป็นต้น จึงควรตรวจสอบทุกครั้งก่อนทำสัญญาด้วยการคัดโฉนดที่กรมที่ดิน โดยลักษณะการรอนสิทธิมี 8 รูปแบบด้วยกัน ดังนี้

1. ที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง
   หากที่ดินตั้งอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง จะถูกรอนสิทธิโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย คือ เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเหมือนเดิม แต่ลดสิทธิการใช้ประโยชน์ลงแลกกับค่ารอนสิทธิที่เป็นธรรม โดยพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ.2511 ได้กำหนดไว้ดังนี้
   1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4.00 เมตร หรือ ห้ามเผ่าไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวสายไฟฟ้า
   2. ห้ามปลูกสร้างอาคาร บ้านเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างอื่น ทุกชนิด ในเขตเดินสายไฟฟ้า
   3. ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ในเขตเดินสายไฟฟ้า ดังนี้

• บริเวณพื้นที่ที่ตั้งเสา และพื้นที่โดยรอบโคนเสา ภายในระยะห่างจากแนวขาเสา 4 เมตร ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ทุกชนิด
• บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้านอกจากข้อ 3.1 ห้ามปลูกต้นไม้หรือพืชผล ซึ่งเมื่อเจริญเติบโตเต็มที่แล้วมีความสูงเกินกว่า 3 เมตร
• บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า ของสายส่งไฟฟ้า ระดับแรงดัน 500,000 โวลต์ ห้ามปลูกอ้อย

4. กระทำการใดๆ เพื่อเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นดิน บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า เช่น การปรับสภาพพื้นดินให้สูงขึ้น การขุดดิน การขุดบ่อ การก่อสร้างถนน จะต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรการ กฟผ.ก่อน
   
   โรงเรือนหรือสิ่งอื่นที่สร้างขึ้น หรือทำขึ้น ต้นไม้หรือพืชผล ที่ปลูกขึ้น โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้ กฟผ.มีอำนาจรื้อถอน ทำลาย หรือตัดฟันตามสมควรแก่กรณีโดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน โดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตฯ ได้กำหนดเขตการรอนสิทธิเป็นความกว้างของเขตสายไฟฟ้า ตามขนาดของสายส่งไฟฟ้า ไว้ดังนี้

2. ข้อกำหนดห้ามโอน
         อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

3. สัญญาเช่า
         กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

4. สิทธิเก็บกิน
         สิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

5. สิทธิอาศัย
         เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

6. สิทธิเหนือพื้นดิน
         หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

7. ภาระติดพัน
         คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

8. ภาระจำยอม
         ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

      การรอนสิทธิทำให้เจ้าของที่ดินเสียสิทธิไปมาก เพราะฉะนั้นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนทำนิติกรรมใด ๆ เพราะการรอนสิทธิบางประเภทไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ เช่น การรอนสิทธิของที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูงจะมีผลต่อที่ดินนั้นตลอดไป เจ้าของที่ดินจึงต้องต่อรองราคาให้เป็นธรรมจึงจะคุ้มกับสิทธิที่หายไป สำหรับผู้ที่จะซื้อ หรือจะเช่าที่ดินจะต้องตรวจสอบกับกรมที่ดินให้แน่ใจว่าที่ดินที่สนใจนั้นไม่ถูกรอนสิทธิ เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่า คุ้มราคาที่ดินนั่นเอง

Keyword: การรอนสิทธิ, ที่ดิน

#ความรู้อสังหาฯ.#กฎหมายอสังหาฯ#อสังหา 101#ที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1188

FAR Bonus เงื่อนไข 8 ข้อ เพิ่มพื้นที่อาคาร ตามกฎหมายผังเมืองใหม่

 

      FAR Bonus คือ มาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ สามารถสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากขึ้น เพิ่มมูลค่าของโครงการได้นั่นเอง ทั้งนี้ก็เพื่อสนับสนุนรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อส่วนรวม ด้วยการสนับสนุนนักพัฒนาอสังหาฯ โดยมีเงื่อนไขต่าง ๆ เพราะหากนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องลงทุนค่าก่อสร้างเพิ่มเพื่อพัฒนาพื้นที่รองรับน้ำ หรือ พื้นที่สีเขียวก็จะต้องแบกรับต้นทุนและความเสี่ยงในการลงทุนอยู่ฝ่ายเดียว มาตรการนี้จึงเอื้อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่ายนั่นเอง ทั้งนี้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน และร่างผังเมืองใหม่ ได้มีการกำหนดเงื่อนไขการพัฒนาที่จะช่วยให้สามารถเพิ่ม FAR Bonus ได้ ดังนี้

FAR Bonus ตามผังเมืองปัจจุบัน

กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 มีเงื่อนไขสำหรับการเพิ่ม FAR Bonus ดังนี้

1. พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด (Affordable Housing)
   การจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกินสี่เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือที่อยู่อาศัยสําหรับผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ

2. พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ
   การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกินห้าเท่าของพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะที่จัดให้มีขึ้น

3. ที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปรอบสถานีรถไฟฟ้า
   การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สําหรับประชาชนทั่วไปในบริเวณพื้นที่ภายในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบําหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตารางเมตรต?อที่จอดรถยนต?ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน
   
   แต่ในร่างผังเมืองใหม่ มีมาตรการลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร ทำให้สามารลดจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำลงได้ 25% สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่ในะยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วมตามที่กำหนด
   
   สถานีร่วม* คือ สถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง (Interchange station) ได้แก่ สถานีสยาม หรือ อโศก ที่เชื่อมการเดินทางระหว่าง 2 เส้นรถไฟฟ้าก็จะได้รับการลดหย่อนมากกว่านั่นเอง ดังภาพ

4. พื้นที่รับน้ำหรือที่กักเก็บน้ำ
   การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดินในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้ไม่เกินร้อยละห้า ถ้าสามารถกักเก็บน้ําได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ตามสัดส่วน แต่ต้องไม่เกินร้อยละยี่สิบ

5. อาคารประหยัดพลังงาน
   การจัดให้มีอาคารประหยัดพลังงาน โดยให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ดังต่อไปนี้
   1. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 1 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 5
   2. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 2 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 10
   3. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 3 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 15
   4. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 4 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 20

FAR Bonus ตามร่างผังเมืองใหม่
ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ มีมาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive Measure) สำหรับ FAR Bonus เพิ่มเติมมาดังนี้

6. พื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมน้ำ
   มาตรการนี้สนับสนุนให้เกิดพื้นที่สาธารณะริมน้ำ โดยพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา ลำคลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะตามที่กำหนด ให้มีพื้นที่อาคารรวม เพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะที่จัดให้มีขึ้น

7. การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปรอบสถานีรถไฟฟ้า
   มาตรการนี้จะสนับสนุนให้คนที่เดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะสามารถเชื่อมต่อการเดินทางจากสถานีรถไฟฟ้าไปยังระบบอื่น ๆ เช่น รถเมล์ วินมอเตอร์ไซค์ และ อื่นๆ ได้อย่างสะดวก โดยโครงการที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ภายในระยะ 200 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 5 เท่าของพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่การเดินทาง

8. การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุ
   มาตราการนี้ส่งเสริมให้เกิดพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในอาคารอยู่อาศัยและสำนักงาน โดยโครงการที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัย หรือ อาคารสำนักงาน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน      จะเห็นว่ามีเงื่อนไขการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อต่อการรับประโยชน์จากมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่ม FAR Bonus หลายเงื่อนไขเลยทีเดียว ช่วยให้นักพัฒนาอสังหาฯ ตัดสินใจพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนและความเสี่ยงสูง ยกตัวอย่างเช่น การพัฒนาอาคารสีเขียว จากเดิมที่อาจมีน้อย ถึงแม้ผู้บริโภคจะสนใจอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีพื้นที่สีเขียวสำหรับพักผ่อน แต่เพราะเป็นการเพิ่มต้นทุนค่าก่อสร้างทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หลายรายไม่มั่นใจในการพัฒนาโครงการ ตอนนี้อาจหันมาสนใจมากขึ้น เพราะได้รับประโยชน์จากการมีพื้นที่อาคารมากขึ้นตาม FAR Bonus ทำให้สามารถสร้างรายได้มากขึ้น เก็บค่าเช่าหรือตั้งราคาขายได้สูงขึ้นเพราะผู้บริโภคให้ความสำคัญ อีกทั้งยังสามารถพัฒนาเป็นอาคารประหยัดพลังงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้อีกด้วยนอกจากมาตรการ FAR Bonus แล้วยังมีมาตรการใหม่ ที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย คือ มาตรการโอนสิทธิ์การพัฒนา (Transfer Development Right: TDR)เป็นการโอนสิทธิ์การพัฒนาจากที่ดินบริเวณหนึ่งไปยังที่ดินบริเวณอื่นได้ ตรวจสอบ FAR ตามข้อกำหนดสีผังเมืองปัจจุบัน และผังเมืองใหม่ได้ง่าย ๆ ด้วย Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯสมัครใช้งานฟรี  

Keywords: FAR Bonus, FAR,สีผังเมือง

#ความรู้อสังหาฯ.#กฎหมายอสังหาฯ#FAR#ผังเมือง#นักพัฒนาอสังหาฯ

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194